Kiraya veren tarafından kira sözleşmesinin feshi, Borçlar Hukukunun önemli müesseselerinden biri olup, uygulamada sıkı sıkıya tabii olduğu kuralları ve sahip olduğu kendine has özellikleri sebebiyle ülke ekonomik düzeninde önemli bir yer teşkil etmektedir.
Kira sözleşmesinin feshi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile önceki kanunun uygulanmasında karşılaşılan sorunlar bertaraf edilerek yeniden düzenlenmiştir. Kiracı ile kiraya veren arasındaki menfaat çatışması dengeli şekilde sürdürülebilir bir hale getirilmeye çalışılmıştır. Bu çalışmanın konusunu kiraya veren aleyhine olan çokça düzenlemeye rağmen, kiraya verenin de haklarının korunduğu halleri sıralamaktır.
Ülkemizde son 1 yılda yaşanan yoğun enflasyon sebebiyle birçok alanda mağduriyetler yaşanmıştır. Özellikle TEFE’ye bağlı yahut daha düşük yıllık artış öngörülen sözleşmelerde, sözleşme alacaklısının edimi, enflasyon karşısında erimiştir. Durum, geçerli şekilde kurulmuş kira sözleşmeleri için de bu şekildedir. Açıklanan enflasyon tutarında yapılan zamlar, eski kiracıları, yeni kiracılar karşısında yarı yarıya daha az kira öder duruma getirmiştir. Bilhassa konut ve çatılı iş yerlerinin malikleri, taşınmazlarını bir yıl eskiden kiraya verdikleri için ciddi zarara uğramışlardır.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu, sözleşme ilişkisi içerisinde, doğal durumda, “kiracıyı” korur. Sözleşme serbestisi içerisinde, şartları belirlemede eli daha güçlü olan “kiraya veren” kira sözleşmesini ancak sayılı ve belirli durumlarda feshedebilir. Kira sözleşmesi a)Bildirim yoluyla, b)Dava yoluyla, feshedilebilir.
Bildirim Yoluyla
Bildirim yoluyla fesih için kanun koyucu TBK m.347’de “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.” Şeklinde bir düzenleme getirmiştir. Maddeye göre sözleşme belirli süreli de belirsiz süreli de imzalanmış olsa, kiraya veren tarafından bildirim yoluyla ancak 10 yıl sonra sona erdirilebilirken kiracı; belirli süreli kira sözleşmelerinde her uzama yılında, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde her zaman bildirim yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilir.
Kiraya veren açısından sözleşmeyi sona erdirmenin ikinci yoluysa Tahliye davasıdır. Tahliye davası, kiracıyı kiralanan taşınmazdan ancak kanunda belirtilen sebeplerle tahliye etmek için kiraya veren tarafından açılan bir davadır.
"Hukuk bir gün herkese lazım olur. "
Dava Yoluyla
1- Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebepler
- Gereksinim, Yeniden İnşa ve İmar
TBK’da“Kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle” başlığı altındaki 350.maddeye göre; kiralananın, kiraya veren veya eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler tarafından kullanılması zaruri ise, kiracıya bu sebeple tahliye davası açabilir. Konut gereksinimine ihtiyaç duyan kişi veya kişilerin kanun maddesinde sınırlı olarak sayılmış kişilerden biri olması ve “zorunlu” ihtiyacın gerçek ve samimi olması gerekmektedir. Gereksinime dayanarak gerçekleştirilen tahliyenin sonunda ise; kiraya verenin, söz konusu taşınmazı herhangi bir haklı sebebe dayanmaksızın, 3 yıl boyunca eski kiracıdan başka birine kiralaması mümkün olmayacaktır.
Aynı maddenin devamında ise kanun koyucu kiraya verene; kiralananda gerekli olan esaslı onarım, değiştirme ve tadilat hallerinde, kiralananın kullanımı bu işler esnasında imkânsız hale gelecekse, tahliye davası açma hakkı tanımıştır. Maddede “esaslı” lafzı, önem arz etmektedir. Bu sebebe dayanarak gerçekleştirilecek tahliyelerde söz konusu tadilatların esaslı olması ve gerçekleştirilecek işlemler sırasında taşınmazın kullanılmasının mümkün olmaması önem arz etmektedir. Kiralananın inşa ve imar sebebiyle tahliyesinde kiraya veren taşınmazı “eski haliyle” 3 yıl boyunca kiraya veremeyeceği gibi, tadilat sonrası eski kiracının öncelikli kiralama hakkı bulunmaktadır. Bu yüzden kiraya veren yeni bir kiralama yapmadan evvel, eski kiracıya yazılı bildirimde bulunmak zorundadır.
TBK m.352/3:”Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.” Buna göre gereksinim, yeniden inşa ve imara dayanarak kiralananın tahliyesini sağlayan kiraya veren, 3 yıllık kiralama yasaklarına yahut eski kiracının kiralama önceliğine usulüne uygun olarak riayet etmezse, tazminat ödeme borcu altına girmektedir. Durumu saptamak için, 3 yıllık süre zarfında, eski kiracı delil tespiti yahut Noter marifetiyle tespit yaptırabilir.
Tahliye davasının açılmasında kanunun aradığı süreler ise var olan konut veya çatılı işyeri kira sözleşmesinin belirli süreli yahut belirsiz süreli olarak yapılmış olmasına göre değişiklik göstermektedir. Belirli süreli ise sözleşme süresinin sonundan itibaren, belirsiz süreli ise genel hükümlere göre belirlenecek fesih dönemi ve bildirimde bulunma süresinden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılabilir.
- Yeni Malikin Gereksinimi
“MADDE 351- Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.”
Hâlihazırda bir kira ilişkisi devam ederken; sözkonusu kiralananın üçüncü bir kişinin mülkiyetine geçmesi halinde, kural olarak yeni malik kira ilişkisinin tarafı olacaktır. Yeni malikin veya kanunda sayılan -sınırlı sayıdaki- kişilerin, ihtiyacı nedeni kullanma zorunluluğunun bulunması halinde, TBK m.351 uyarınca yeni malike tahliye davası açma hakkı tanınmıştır.
Tahliye davasının açılabilmesi için ihtiyacı duyan kişilerin kanunda sayılan kişilerden olması zorunlu olup bu kişiler; kiraya verenin “kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler” olarak maddede sayılmıştır. Kanunda sayılan bu kişilerin ihtiyacının zorunlu, gerçek ve samimi olması gerekmekte olup, bu tahliye davasının açılması birden fazla hak düşürücü süreye tabi tutulmuştur.
Yeni malikin gereksinimi sebebiyle açılacak tahliye davası “edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.” Şeklindeki açık düzenlemeyle iki farklı hak düşürücü süreye bağlanmıştır.
Ayrıca, eğer kiraya veren, dava açma süreleri içerisinde, gereksinim sebebiyle tahliye davası açacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse, tahliye davası açma hakkı yeni kira yılı boyunca geçerliliğini koruyacaktır.
2- Kiracıdan Kaynaklanan Sebepler
- Tahliye Taahhütnamesi
Tahliye taahhütnamesi, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352.maddesinin 1.fıkrasında “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” Şeklinde düzenlenmiştir. Kiralananın tesliminden sonra kiracıdan alacağı bir irade beyanıyla beraber ilgili tarih itibariyle koşulsuz şekilde kiralananı tahliye ettirme hakkı kazanan kiraya veren, bu hakkını 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un 7/1-a bendine göre “Kiracı tarafından gayrimenkulün tahliye edileceği yazı ile bildirilmiş olmasına rağmen tahliye edilmezse icra dairesine müracaatla tahliye isteyebileceği gibi, tahliye davası açabilir.” Dava veya icra yoluyla kullanabilir.
Tahliyenin taahhütnameye dayanarak gerçekleştirilebilmesi için; taahhütnamenin geçerli şekilde yapılmış olması, dava veya icra takibi marifetiyle bu hakkın kullanılması ve taahhütnamede yazan tahliye tarihinden itibaren bir ay içerisinde tahliye davasının açılması yahut icra takibine başlanması gerekmektedir.
Taahhütnamenin geçerliliği ise beş şarta bağlıdır. Öncelikle tahliye taahhütnamesi yazılı şekilde düzenlenmek zorundadır. Noter tarafından onaylanması kanunen öngörülmediğinden adi yazılı şekilde yapılmış olması bu şartı sağlamaktadır. İkinci olarak kiracı veya kiracının temsilcisi tarafından taahhüt verilmelidir. Üçüncü kişilerin kiracı aleyhine vereceği tahliye taahhütleri geçersizdir. Üçüncü şart, tahliye taahhüdünün belirli bir tarih için verilmiş olması gerekmektedir. “Kiraya veren ne zaman isterse” gibi düzenlemeler taahhütname açısından geçerli değildir. Dördüncü olarak verilen taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması gerekmektedir. Taahhütnamenin kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihten sonra yapılmış olması yeterli olmayıp, kiraya veren tarafından kiralananın kiracı teslim edilmiş olması aranmaktadır. Kanun koyucu kiracının kiralananı teslim almasından önce, kira sözleşmesini yapmak için zorunlu olarak istemediği bir taahhüt vermesini engellemek istemiştir. Teslimden sonra kendi iradesiyle bir taahhüt vermesini ise geçerli kabul etmiştir. Son şart ise aile konutu şerhinin bulunmamasıdır.
Tahliye taahhütnamesi, kiralananın tahliye edilebilmesi için en hızlı yol olsa da kiracının taahhütnamedeki imzaya itirazı tahliye sürecini uzatmaktadır. Bu sebeple taahhütnamenin noter marifetiyle düzenlenmesi, ileri ki aşamalarda imzaya itiraz edilmesinin önünü kapatacak, itiraz edilse de itirazın kaldırılması yoluyla daha hızlı tahliye kararı alınabilecektir.
- Ödenmeyen Kira
- bi) İki Haklı İhtar
Kira sözleşmesi içerisinde kiracının en önemli ödevi, kira bedelini kiraya verene kararlaştırılan tarih ve usullere göre ödemektir. TBK m.352/2’de kanun koyucu tarafından; kiracının bu ödevini doğru şekilde ifa etmemesi halinde, kiraya verene bir koruma sağlanmıştır. İlgili maddeye göre bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı içerisinde 2 defa kiracı kirayı zamanında ödemez ve kiraya veren ödeme için ihtar gönderirse; kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içerisinde tahliye davası açılabilir.
Pratikte “İki haklı ihtar” olarak geçen tahliye sebebine göre ihtarname ile kiracıya tanınan ödeme süresi en az 30 gün olmalıdır. İhtarların geçerli olabilmesi için Noter marifetiyle yapılmış olması ve “haklı” olması gerekmektedir. Tahliye davasında hakim ihtar gönderilmiş olmasını yeterli görmeyecek, kira bedelinin gününde ödenmemesine dayanıp dayanmadığını da kontrol edecektir. Kiracının 30 günlük yasal sürede kira bedelini yatırması, kiralayanın tahliye davası açma hakkını ortadan kaldırmaz. Kanunda düzenlenen, kiracının kiraya vereni ihtar çekmek zorunda bırakmış olmasıdır.
bii) Kiracının Temerrüdü
“MADDE 315- Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.
Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.”
Kiracının ihtara rağmen kira bedelini ödemediği durumda ise iki haklı ihtarın beklenmesine yahut kira sözleşmesinin süresinin bitmesine gerek olmaksızın kiraya veren, TBK m.315’e dayanarak, doğrudan tahliye talepli olarak icra müdürlüğünden takip başlatabilir. Örnek No: 13 olarak düzenlenen ödeme emrinde, ödenmeyen kira alacağının ödenmesi ve kira bedelini ödemeyen kiracının tahliyesi talep edilmektedir.
Ancak bu talebin geçerli bir sonuç verebilmesi için kiraya verenin ödeme için kiracıya kanunda öngörülen şekilde bir süre vermesi gerekir. Kiracının itirazı halinde 6 ay içerisinde kiraya veren tarafından itirazın kaldırılması ve tahliye talepli İcra Hukuk Mahkemesi’nde dava açılabilir. Kiracının 1 haftalık süre içerisinde borca itiraz etmemesi ya da usule aykırı olarak itiraz etmesi halinde, icra takibi kesinleşecektir. Bu senaryoda, borcun icra takibi devam edeceğinden, İcra Hukuk Mahkemesi’nde sadece temerrüt nedeniyle tahliye davası açılması yeterlidir. Tahliye kararının infazı için kesinleşmesini beklemeye gerek yoktur.
- Kiracının Bir Evi Olması
Konutlara özel olarak, kira sözleşmesi imzalandığı esnada kiracının, kiralanana yakın mesafede başka bir taşınmazı varsa, bu durum kiraya veren için bir hak doğurabilir. Kanun koyucu tarafından TBK m.352’nin son fıkrası: ”Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.” Şeklinde düzenlenmiştir. Bu maddede önemli olan üç husus vardır;
İlk olarak konutun kiracıya yahut birlikte yaşadığı eşine ait olması gerekir. Yani aile birliği sağlanmamış herhangi bir evlilikte, kiracının bu sebeple tahliyesi istenemez. İkinci olarak sahip olunan konutun, kiralanan konutla aynı ilçe yahut belde de bulunması gerekir. Kanun koyucu bu ibare ile kiracının tahliyesi halinde yaşamını idame ettirmede sıkıntıya düşebileceği bir unsuru bertaraf etmeye çalışmıştır. Zira, özellikle büyük şehirlerde, aynı şehirde bulunan başka bir taşınmazın, konum itibariyle karşılaması oldukça düşük bir olasılıktır. Son olarak, bahsi geçen konutun, kiralananla aynı ya da benzer nitelikte olması gerekmektedir. Kiralanandan bariz şekilde küçük veya aile yaşamı açısından işlevsiz olan konutlar, kanun koyucunun kiraya verene tanıdığı haktaki menfaati sağlamaktan çok uzaktır. Yani konutun kiracı açısından “ev” niteliğinde olabilmesi gerekmektedir.
- Sözleşmeye Aykırılık Sebebiyle
“MADDE 316- Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.
Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz günsüre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.”
Kiracının, sözleşmeye aykırı davranışları, kanunda sayılan sınırlı sayıdaki sebepler ölçüsünde, kiraya veren açısından sözleşmeyi fesih hakkı doğurabilir. İlk olarak Türk Borçlar Kanunu m.316’ya göre kiracı, kiralananı özenle kullanmak ve taşınmazın etrafındaki komşulara saygı göstermek ve rahatsızlık vermemek zorundadır. Kiracının bu yükümlüğe aykırı davranması durumunda kiraya veren, en az 30 gün süre vererek aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği hususunda yazılı bir ihtarda bulunabilir. Ayrıca, eğer kiracı taşınmaza ağır bir zarar vermişse ve düzeltilmesi için süre verilmesinde herhangi bir yarar yoksa ya da kiracının verdiği zarar kiraya veren için veya komşular için çekilmez boyutlara ulaşmışsa kiraya veren yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
Kiralanan taşınmazın kira sözleşmesinde belirlenen amaç dışında kullanılması sözleşmeye aykırılık teşkil edeceğinden, kiraya veren tahliye davası açabilir. Kiracı taahhüt ettiği kullanım şeklini yapmak zorunda değildir ancak açıkça sözleşmede belirlenen kullanım şekline aykırı bir duruma da yol açamaz. Örneğin konut olarak kiralanan bir taşınmazı, kiraya verenin bilgisi olmaksızın iş yeri olarak kullanması, bu sebeple tahliye davasının açılmasına neden olabilir. Yahut sözleşmede açıkça alt kiracıya kiraya vermesi yasaklanmasına rağmen kiracının böyle bir devir gerçekleştirmesi durumunda, açıkça sözleşmeye aykırı bir fiil gerçekleştirdiğinden, kiraya verenin tahliye hakkı doğacaktır.
Sonuç
Konunun geneline baktığımız zaman, kanun koyucu tarafından sözleşme imzalama sürecinde oldukça dezavantajlı durumda olan kiracı korunmaya çalışılmıştır. Genel olarak kiraya veren tarafın çerçevesini oluşturduğu kira sözleşmelerine, “sözleşme serbestisi” kapsamında asgari şekilde müdahale edilse de 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu marifetiyle en azından sözleşme kurulduktan sonra kiraya verenin keyfi hareket etmesine bir sınır getirilmeye çalışılmıştır.
Bununla birlikte kiracının da ödevlerini yerine getirmemesi yahut kira sözleşmesinin kiraya veren açısından ciddi bir külfet haline gelmesi de hayatın olağan akışını bozacağından kanun koyucu, sınırlı da olsa kiraya verene bazı haklar tanımıştır. Kiracının bariz noksanlıklarının kiraya verenin üzerine bir kambur olması da sözleşmenin kurulmasındaki doğal işleyişe zarar vereceğinden ve hatta aşırılığa kaçılırsa malikler bakımından kira sözleşmesi yapmaktan kaçınma gibidurumlar doğabileceğinden, kanun koyucu akit içerisindeki dengeyi korunmaya çalışmıştır. Bu anlamda bahsetmiş olduğum sınırlı sayıdaki hali ihdas ederek, kiracının sözleşme içerisinde dürüstlük kuralları çerçevesinde hareket etmesini sağlamayı amaçlamıştır. Sayılan tahliye hakları kiraya verene, bu amaç doğrultusunda sağlanmıştır.
